Hợp đồng tín dụng thế chấp là một trong những giao dịch phổ biến nhất trong hoạt động ngân hàng – tín dụng tại Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, khi nền kinh tế biến động, doanh nghiệp gặp khó khăn hoặc cá nhân mất khả năng thanh toán, những tranh chấp liên quan đến loại hợp đồng này lại bùng phát với nhiều tình tiết phức tạp.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật các tổ chức tín dụng 2010 (sửa đổi 2017), hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng trong thời gian nhất định, và khách hàng có nghĩa vụ hoàn trả gốc, lãi đúng hạn.
Để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, các bên thường kèm theo hợp đồng thế chấp tài sản, thường là quyền sử dụng đất, nhà ở, ô tô, hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Hợp đồng thế chấp này phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật.
Trên thực tế, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng thế chấp có thể chia thành một số nhóm điển hình:
Tranh chấp về nghĩa vụ trả nợ: bên vay cho rằng ngân hàng tính sai lãi suất, phí phạt, hoặc vi phạm nghĩa vụ giải ngân.
Tranh chấp về xử lý tài sản bảo đảm: khi bên vay mất khả năng trả nợ, ngân hàng tiến hành thu giữ, phát mại tài sản nhưng bị bên thế chấp hoặc bên thứ ba phản đối.
Tranh chấp do vi phạm hình thức: hợp đồng thế chấp không được công chứng, hoặc công chứng sai thẩm quyền, dẫn đến nguy cơ vô hiệu.
Tranh chấp ba bên: giữa ngân hàng – người vay – người bảo lãnh (hoặc đồng sở hữu tài sản), thường gặp trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng hoặc doanh nghiệp liên kết.
Các tranh chấp này thường được Tòa án xem xét trên một số khía cạnh pháp lý chủ yếu:
Hiệu lực hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp: nếu hợp đồng tín dụng hợp pháp nhưng hợp đồng thế chấp vô hiệu, ngân hàng chỉ có thể đòi nợ như chủ nợ không có bảo đảm.
Thẩm quyền xử lý tài sản bảo đảm: tổ chức tín dụng chỉ được thu giữ, phát mại tài sản khi thỏa mãn điều kiện về thông báo, niêm yết và tuân thủ quy định của Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
Tính hợp lý của lãi suất và phí phạt: theo quy định, lãi suất cho vay phải thỏa thuận bằng văn bản và không được vượt quá trần do Ngân hàng Nhà nước quy định. Nhiều vụ án bị tuyên vô hiệu một phần do tính lãi vượt mức.
Trách nhiệm của bên thế chấp thứ ba: người thế chấp không trực tiếp vay nhưng có tài sản bảo đảm cho khoản vay, chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi tài sản đã thế chấp, không phải trả nợ thay.
Tòa án có xu hướng ưu tiên bảo vệ quyền của người thứ ba ngay tình, đặc biệt khi việc thế chấp tài sản chưa đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc người nhận chuyển nhượng không biết tài sản đang bị thế chấp.
Nhiều vụ án cho thấy việc ngân hàng tự thu giữ tài sản mà không có sự đồng thuận của bên vay bị xem là trái pháp luật, dẫn đến rủi ro bị tuyên vô hiệu việc xử lý tài sản.
Ngoài ra, Tòa cũng xem xét thiện chí của bên vay trong việc khắc phục nợ, và có thể cho phép gia hạn, tái cơ cấu nợ trong một số trường hợp đặc biệt.
Đối với ngân hàng: cần tuân thủ nghiêm quy trình ký kết, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và thông báo thu giữ tài sản.
Đối với người vay: nên đọc kỹ điều khoản lãi suất, phạt chậm trả và quyền xử lý tài sản trước khi ký kết.
Đối với luật sư và doanh nghiệp: cần tư vấn sớm, đặc biệt khi phát hiện nguy cơ mất khả năng thanh toán, để thương lượng phương án cơ cấu nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm phù hợp.
6. Kết luận:
Tranh chấp hợp đồng tín dụng thế chấp không chỉ là vấn đề pháp lý thuần túy mà còn phản ánh mối quan hệ lợi ích giữa ngân hàng và khách hàng trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động. Giải quyết hiệu quả loại tranh chấp này đòi hỏi sự kết hợp giữa hiểu biết pháp lý sâu sắc và khả năng thương lượng thực tiễn.
