Trong thực tiễn, không ít trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“sổ đỏ”). Khi đó, việc kê khai và phân chia di sản thừa kế sẽ gặp nhiều vướng mắc. Vậy pháp luật hiện hành quy định ra sao và thủ tục thực hiện như thế nào?
Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 609, 650, 651) quy định về quyền thừa kế, hàng thừa kế và thừa kế theo pháp luật.
Luật Đất đai 2013 (Điều 100, 101, 188) quy định điều kiện để quyền sử dụng đất được công nhận và thực hiện các giao dịch.
Luật Công chứng 2014 quy định về công chứng văn bản khai nhận, phân chia di sản thừa kế.
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế khi có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa rằng đất chưa có sổ đỏ thì không được kê khai thừa kế.
Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp về nguồn gốc đất (như giấy tờ mua bán, giấy cấp đất, biên lai nộp thuế, giấy tờ chế độ cũ, quyết định giao đất…), thì:
Người thừa kế vẫn có quyền kê khai di sản thừa kế.
Sau khi hoàn tất thủ tục thừa kế, người thừa kế có thể đứng tên xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp đất không có bất kỳ giấy tờ nào, nhưng được sử dụng ổn định lâu dài, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, thì căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013, người thừa kế vẫn có thể xin cấp sổ đỏ sau khi làm thủ tục khai nhận di sản.
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất
Các giấy tờ về nguồn gốc đất (nếu có).
Xác nhận của UBND xã/phường về việc đất sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp.
Bước 2. Kê khai di sản thừa kế
Người thừa kế nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng.
Nếu có di chúc: lập văn bản khai nhận di sản.
Nếu không có di chúc: những người thừa kế theo pháp luật cùng lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
Công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung xác nhận của UBND xã về tình trạng đất nếu chưa có sổ đỏ.
Bước 3. Đăng ký và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi có văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản, người thừa kế nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cấp sổ đỏ đứng tên mình.
Nếu giữa các đồng thừa kế phát sinh tranh chấp, việc kê khai di sản sẽ không thực hiện được tại công chứng, mà phải khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu chia thừa kế.
Nếu đất không có bất kỳ giấy tờ chứng minh, người thừa kế cần xin xác nhận sử dụng đất ổn định tại địa phương, sau đó mới làm thủ tục cấp sổ đỏ gắn với thủ tục khai nhận di sản.
Trường hợp người chết để lại nhiều tài sản khác (ngoài đất) thì có thể kê khai thừa kế chung trong cùng một hồ sơ công chứng.
Việc kê khai di sản thừa kế đối với quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể thực hiện được, nhưng thủ tục phức tạp hơn do phải chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Người thừa kế nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, đồng thời phối hợp với UBND cấp xã để được xác nhận hiện trạng đất, từ đó thuận lợi cho việc công chứng và cấp sổ đỏ sau này.
