Hợp đồng vay tài sản được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, là sự thỏa thuận trong đó bên cho vay giao tiền hoặc tài sản cho bên vay, và bên vay có nghĩa vụ hoàn trả cả gốc và lãi trong thời hạn nhất định.
Để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ này, các bên có thể lập hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm, có thể là:
Quyền sử dụng đất, nhà ở;
Ô tô, máy móc, thiết bị;
Tài sản hình thành trong tương lai;
Cổ phần, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng khác.
Hai loại hợp đồng này thường được ký kết song song, nhưng mỗi hợp đồng có giá trị pháp lý độc lập. Nếu hợp đồng thế chấp bị vô hiệu, nghĩa vụ trả nợ vẫn tồn tại, song bên cho vay sẽ mất công cụ bảo đảm quan trọng nhất.
(1) Rủi ro về hình thức và thủ tục đăng ký
Hợp đồng thế chấp không được công chứng hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định, dẫn đến không có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.
Trong nhiều trường hợp, ngân hàng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhưng người ký không phải là chủ sử dụng hợp pháp (ví dụ: chồng ký nhưng đất là tài sản riêng của vợ), làm cho hợp đồng bị vô hiệu.
(2) Rủi ro về tài sản thế chấp
Tài sản bị thế chấp trùng cho nhiều bên mà không thông báo rõ ràng;
Tài sản đang bị kê biên, tranh chấp hoặc bị hạn chế quyền chuyển nhượng;
Tài sản hình thành trong tương lai nhưng chưa đủ điều kiện xác lập quyền sở hữu, dẫn đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm không hợp lệ.
(3) Rủi ro trong thỏa thuận về lãi suất và xử lý nợ
Lãi suất cho vay vượt trần theo quy định của Ngân hàng Nhà nước hoặc không được ghi nhận rõ trong hợp đồng có thể khiến Tòa án tuyên vô hiệu phần lãi.
Một số bên cho vay tự ý thu giữ và bán tài sản thế chấp mà không tuân thủ quy trình thông báo, niêm yết, đấu giá – dẫn đến tranh chấp và thậm chí bị buộc hoàn trả tài sản.
(4) Rủi ro từ bên bảo đảm hoặc bên thứ ba
Người bảo lãnh, người thế chấp tài sản cho người khác vay thường không hiểu rõ phạm vi trách nhiệm pháp lý. Khi bên vay mất khả năng thanh toán, người thế chấp có thể mất tài sản mà không được bảo vệ quyền lợi tương xứng.
(5) Rủi ro trong việc giải ngân và chứng minh nợ
Bên cho vay không có chứng từ chuyển tiền hợp lệ hoặc giải ngân không đúng thỏa thuận (chuyển cho người thứ ba không được ủy quyền) có thể bị xem là không giao tiền hợp pháp.
Ngược lại, bên vay thiếu chứng cứ chứng minh đã thanh toán cũng có thể bị buộc trả hai lần.
Thực tế tại các Tòa án cho thấy:
Có nhiều vụ án mà ngân hàng không thể xử lý tài sản vì hợp đồng thế chấp chưa đăng ký giao dịch bảo đảm;
Một số bản án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do tài sản là tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ một bên ký;
Tòa cũng nhiều lần xác định ngân hàng vi phạm quy trình thu giữ tài sản là hành vi trái pháp luật, làm phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
a. Đối với bên cho vay (ngân hàng, cá nhân):
Kiểm tra kỹ tính pháp lý và tình trạng tranh chấp của tài sản bảo đảm trước khi ký hợp đồng.
Thực hiện công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định.
Khi xử lý tài sản, cần tuân thủ đầy đủ trình tự thông báo, niêm yết, đấu giá công khai.
b. Đối với bên vay:
Cần hiểu rõ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng, nhất là các điều khoản về lãi suất, phí phạt và quyền xử lý tài sản.
Tránh thế chấp tài sản chưa rõ quyền sở hữu hoặc đang tranh chấp.
Lưu giữ chứng từ thanh toán, biên bản giao nhận, để tránh rủi ro về chứng minh nghĩa vụ.
c. Đối với luật sư và doanh nghiệp:
Cần tư vấn sớm cho khách hàng trước khi ký hợp đồng, đặc biệt trong việc phân biệt quyền sở hữu và quyền định đoạt tài sản.
Khi tranh chấp phát sinh, nên ưu tiên thương lượng, tái cơ cấu khoản vay trước khi để vụ việc chuyển thành tranh chấp tại Tòa.
Hợp đồng vay có thế chấp tài sản bảo đảm là công cụ pháp lý quan trọng nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không tuân thủ đúng quy định về hình thức, nội dung và trình tự pháp lý. Trong bối cảnh kinh tế biến động, việc nhận diện sớm và quản lý rủi ro pháp lý trong hợp đồng vay – thế chấp không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn góp phần bảo đảm an toàn cho toàn hệ thống tín dụng.
